Read in English

Uso de terreno y planificación urbana

El planeamiento urbano se refiere a las leyes que dividen a las ciudades en diferentes áreas según el uso, el cual varía desde viviendas unifamiliares hasta plantas industriales. Las ordenanzas de planeamiento urbano controlan la dimensión, la ubicación y el uso de los edificios dentro de estas diferentes áreas.

El planeamiento urbano sirve para dividir a un municipio adecuadamente en diferentes distritos o áreas, y asignar así distintos usos de tierras para cada distrito. Generalmente, una comisión de planeamiento urbano se encarga de separar el uso de tierras en varias categorías (residencial, industrial, comercial o agrícola). En algunos casos, se hacen aún más distinciones como la división de los distritos industriales en industrias livianas o pesadas, o la división de los distritos residenciales en:

  • viviendas unifamiliares
  • viviendas familiares múltiples de baja densidad
  • viviendas familiares múltiples de mediana densidad
  • viviendas familiares múltiples de alta densidad

Regulación del planeamiento urbano

Debido a que las regulaciones de planeamiento urbano a veces restringen los derechos del propietario a usar su propiedad como realmente le gustaría, pueden llegar a ser controvertidas. Los juzgados han establecido que la regulación del planeamiento urbano es permisible siempre que sea razonable y que no sea arbitraria. Debe guardar una relación sustancial con la salud pública, la seguridad, la moral y el bienestar general.

¿Hasta dónde puede llegar la regulación del uso de tierras antes de que tenga lugar una medida cautelar constitucional contra la apropiación de la propiedad privada para uso público sin una compensación justa? Como consecuencia de decisiones judiciales recientes, resulta más difícil para los municipios solicitar a los promotores inmobiliarios que renuncien a parte de su propiedad para destinarla al uso público. Estos casos ayudan a delimitar hasta qué punto el gobierno puede ejercer el control de la tierra y cuándo debe compensar al propietario por el dominio eminente y expropiación de la propiedad.

El planeamiento urbano y el derecho

Una ordenanza de planeamiento urbano debe cumplir con las disposiciones de planeamiento urbano que establece la Constitución de los Estados Unidos. Una ordenanza de planeamiento urbano puede ser ilegal si equivale a la apropiación inconstitucional de la propiedad violando de ese modo la Quinta Enmienda de la Constitución de los Estados Unidos. Esto sucede si un municipio promulga una ley que prohíbe ciertos tipos de desarrollo en una parcela de tierra y limita, por ende, las posibilidades de desarrollo permisible. En dichos casos, un juzgado considerará si la ley perjudicó de manera considerable el uso de la propiedad por parte del dueño sin proporcionar una compensación justa por el valor disminuido de la tierra. El propietario debe, por consiguiente, probar que la tierra se desvalorizó.

Una ley de planeamiento urbano puede considerarse inconstitucional aduciendo al debido proceso sustantivo, si la ley no persigue un propósito público legítimo. Además, una ley también puede considerarse inconstitucional si el estado o el municipio no respetaron los procedimientos establecidos para promulgar la ley de planeamiento urbano.