Qué implica la crisis de los préstamos hipotecarios de alto riesgo (subprime) para los estadounidenses

James R. Nowlin III, Esq.

Lo que alguna vez fue el camino rápido para obtener la casa propia, ahora es uno de los puntos más débiles de la economía de los Estados Unidos. La crisis de los préstamos hipotecarios de alto riesgo (subprime) tiene un impacto drástico en la economía y continuará jugando un papel principal en el mercado nacional e internacional, en los valores de las propiedades inmuebles y en la capacidad de muchos estadounidenses para obtener financiación a fin de comprar una vivienda o, incluso, acceder a ciertas tarjetas de crédito. Sin embargo, con toda la atención centrada en la crisis de esta modalidad de préstamos, muchas personas se preguntan: “¿qué es, exactamente, un préstamo hipotecario de alto riesgo?”.
Los préstamos hipotecarios de alto riesgo, también conocidos en inglés como second chance lending, son una modalidad de préstamos que se conceden a personas que no pueden acceder a las tasas de interés preferenciales debido a sus historiales crediticios. Un historial crediticio poco sólido puede ser el resultado de pagos atrasados, quiebra, ejecuciones de hipotecas, readquisiciones, deudas incobrables o crédito extralimitado.

Los préstamos de alto riesgo, a menudo, constituyen una alternativa para que las personas con un historial crediticio deficiente puedan comprar una vivienda. Sin embargo, los fondos del préstamo tienen algunas desventajas. Tienen una tasa de interés más alta para compensar el riesgo elevado que corre el prestamista con el historial crediticio deficiente del prestatario.
Otra desventaja es que estos préstamos, con frecuencia, se otorgan como hipotecas con tasa ajustable o ARM (por sus siglas en inglés), aunque no todas las ARM son préstamos de alto riesgo. A diferencia de las hipotecas convencionales con tasa fija a 15 o 30 años, las hipotecas ARM inicialmente ofrecen tasas de interés bajas que aumentan después de un período determinado, a menudo de 2 a 5 años, según los términos del préstamo. Cuando la tasa de interés no es fija, se vuelve variable y, en general, se reajusta una vez al año por el tiempo que dure el préstamo. Las tasas de interés variables se ajustan a las tasas de interés federales, que son reguladas por el Banco de la Reserva Federal de los Estados Unidos. Cuando las tasas federales aumentan o disminuyen, las tasas de interés variables de las hipotecas de los propietarios de viviendas también aumentan o disminuyen.

Aunque las hipotecas ARM de alto riesgo representan solamente el 6.8% de las hipotecas vigentes en los Estados Unidos, éstas constituyen el 43% de las ejecuciones hipotecarias. El ajuste de las tasas de interés variables toma por sorpresa a muchos prestatarios, que hasta ese momento esperaban que los pagos hipotecarios permanecieran estáticos o dentro de un nivel accesible. Luego del aumento de la tasa, los prestatarios que no puedan realizar los pagos mensuales se enfrentan a la ejecución hipotecaria y a la pérdida del patrimonio inmobiliario.
Cuando los mercados inmobiliarios están sólidos y el valor de las viviendas, en alza, los prestatarios pueden reparar su crédito al realizar pagos oportunos. También pueden refinanciar la hipoteca con una mejor tasa de interés o un préstamo con intereses fijos. Sin embargo, en el contexto del mercado inmobiliario actual, con precios de vivienda desvalorizados, a los prestatarios les resulta cada vez más difícil refinanciar las viviendas debido a la falta del capital propio.

Muchos analistas de mercado, economistas y políticos atribuyen la crisis de los préstamos hipotecarios de alto riesgo a distintos factores. Una de las críticas más difundidas es que, en esta industria de hipotecas de alto riesgo de $1.3 billones, tanto las instituciones de préstamo como los agentes hipotecarios estaban demasiado preocupados por obtener ganancias rápidas en lugar de evaluar correctamente si los prestatarios estaban calificados para devolver los préstamos. En algunos casos, se dice que los prestamistas o los agentes hipotecarios “condujeron” a los prestatarios a estos préstamos de alto riesgo, incluso en los casos en que los prestatarios hubieran calificado para mejores hipotecas, o hipotecas “preferenciales” (prime), con tasas de interés más bajas o fijas.

Otros críticos culpan a los prestatarios por no analizar cuidadosamente los términos de los préstamos o por sacar préstamos que sabían que no podían pagar. Otros sostienen que la inadecuada supervisión gubernamental fue el motivo principal que permitió que las instituciones de préstamo sacaran provecho de los préstamos de alto riesgo durante un período prolongado. Estos críticos aseguran que el gobierno federal estaba al tanto de las prácticas de préstamo y que debería haber intervenido para evitar la crisis actual.

Independientemente de cómo se distribuyen las culpas de la crisis de los préstamos hipotecarios de alto riesgo, una cosa es segura: un sinnúmero de familias estadounidenses han sido privadas de su patrimonio inmobiliario, un hecho que seguirá afectando la economía de los Estados Unidos. Como resultado de esta pérdida del patrimonio inmobiliario, los estadounidenses se sienten menos solventes y, en consecuencia, el consumo disminuye. Y lo peor de todo es que muchas familias que enfrentan las brutales consecuencias de la crisis de las hipotecas de alto riesgo confiaban en que la adquisición de su vivienda sería una inversión que los ayudaría a alcanzar un equilibrio financiero sólido.

Debido a estas circunstancias alarmantes, más de 30 estados han promulgado leyes que prevén mayor protección a los propietarios de viviendas y requisitos más estrictos para otorgar préstamos de manera responsable. Estas medidas pueden brindar a muchas familias una verdadera segunda oportunidad para aferrarse al sueño americano de la casa propia o estar en condiciones de alcanzarlo.

James R. Nowlin es abogado, está establecido en Dallas y es el fundador de Excel Global Legal Search Consultants. Anteriormente ejerció su profesión en las áreas del derecho inmobiliario y financiero.

Referencias

Center for Responsible Lending. “Predatory Mortgage Lending: Robs Homeowners & Devastates Communities.” Fact sheet, 2006.

Der Hovanesian, Mara and Matthew Goldstein. “The Mortgage Mess Spreads,” BusinessWeek, March 7, 2007.

Mortgage Bankers Association. “Delinquencies and Foreclosures Increase in Latest MBA National Delinquency Survey.” News release, Dec. 7, 2007.