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Zoning LawsZonificación se refiere a las leyes que dividen las ciudades en diferentes áreas de acuerdo con el uso, desde residencias unifamiliares a las plantas industriales. Las ordenanzas de zonificación controlan el tamaño, ubicación y uso de los edificios dentro de estas diferentes áreas.

La zonificación funciona como una función para dividir un municipio en distritos o zonas, asignando así un uso de la tierra distinto para cada distrito. Una comisión de zonificación generalmente separará el uso de la tierra en categorías tales como residencial, industrial, comercial y agrícola. En algunos casos se harán más distinciones, como la división de distritos industriales en industria pesada o ligera y la división de distritos residenciales en residencias unifamiliares o multifamiliares.

Las regulaciones de zonificación pueden ser polémicas porque a veces restringen los derechos de los propietarios de usar su propiedad de la manera que les gustaría. Los tribunales han determinado que la regulación de zonificación es permisible si es razonable y no arbitraria. Debe tener una relación sustancial con la salud pública, la seguridad, la moral y el bienestar general.

¿Hasta dónde puede llegar la regulación del uso de la tierra antes de llegar a los mandamientos constitucionales contra la toma de propiedad privada para uso público sin una compensación justa? Debido a las recientes decisiones de los tribunales, es más difícil para los municipios exigir a los promotores inmobiliarios que renuncien a partes de sus propiedades con fines públicos. Estos casos ayudan a definir el punto en el que la demanda del gobierno para el control de la tierra llega a un punto que debe compensar al propietario a través del dominio eminente y la condena de la propiedad.

Uso del suelo

Hoy en día, los gobiernos federal, estatal y local regulan el crecimiento y el desarrollo a través de leyes estatutarias. La mayoría de los controles sobre la tierra, sin embargo, provienen de acciones de desarrolladores privados e individuos. Tres situaciones típicas que involucran a estas entidades privadas y el sistema judicial son demandas traídas por un vecino contra otro, demandas traídas por un funcionario público contra un terrateniente vecino en nombre del público y demandas que involucran individuos que comparten la propiedad de una parcela particular de tierra. En estos contextos, la determinación judicial y el cumplimiento de los acuerdos de uso de la tierra no sólo pueden reforzar la regulación pública sino también lograr formas y niveles de control que la zonificación no puede.Dos grandes leyes federales se han aprobado en el último medio siglo que frenar el uso de la tierra significativamente: la Ley de Preservación Histórica Nacional de 1966 y la Ley Nacional de Política Ambiental de 1969.