Navegación y ejecución hipotecaria

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Definición de ejecución hipotecaria

La burbuja inmobiliaria estadounidense estalló hace casi diez años, pero a medida que las personas luchan por realizar pagos en sus propiedades, la ejecución hipotecaria sigue siendo un proceso legal importante (e incomprendido). La mayoría de los compradores de vivienda no pueden darse el lujo de comprar una casa directamente, por lo que necesitan conseguir préstamos hipotecarios. Los préstamos hipotecarios son transacciones garantizadas, lo que significa que el banco, o cualquier otra entidad que realice un préstamo hipotecario, tiene una garantía mobiliaria sobre la propiedad adquirida con el préstamo. En otras palabras, el hogar se convierte en garantía del préstamo hipotecario. Cuando contrata una hipoteca, también firma un pagaré prometiendo a su prestamista que pagará el préstamo. La ejecución hipotecaria ocurre cuando un propietario no realiza un pago mensual de la hipoteca y el prestamista trata de recuperar el monto adeudado. Para ello, prestamista se apodera de la propiedad e intenta forzar la venta de la casa.

El proceso de la ejecución hipotecaria

La ejecución hipotecaria no es un evento de una sola vez. Más bien, es un proceso. El proceso para recuperar una vivienda comienza cuando un prestamista presenta una acción de ejecución hipotecaria. El prestamista presenta esta acción solo después de que el propietario no haya realizado un pago de la hipoteca durante al menos 90 días, en la mayoría de los estados; si el hogar está cubierto por un préstamo federal, entonces la acción no se archivará durante 120 días. La falta de pago del propietario se considera un incumplimiento en el pagaré. El prestamista puede entonces iniciar el proceso de ejecución hipotecaria para recuperar sus pagos. El proceso de recuperación varía de estado a estado; dependiendo de la ubicación, el proceso de ejecución hipotecaria puede tardar años en pasar por el sistema legal. El propietario también tiene la oportunidad de subsanar el incumplimiento pagando el monto adeudado, negociando con el prestamista o vendiendo la propiedad para cancelar la hipoteca.

Los tres tipos de ejecuciones hipotecarias -judiciales, legales y estrictas- se analizan a continuación. Muchos estados permiten la ejecución hipotecaria tanto judicial como no judicial, aunque su estado puede favorecer un tipo de ejecución hipotecaria sobre el otro.

Ejecución hipotecaria judicial

En una ejecución hipotecaria judicial, el prestamista presenta una demanda en un tribunal estatal y le envía una demanda de pago al propietario. El tribunal supervisa el caso, que puede proceder como un pleito ordinario. El propietario puede presentar una respuesta a la demanda, y si hay desacuerdo sobre los hechos esenciales del caso, la demanda puede ir a juicio. Si el propietario no puede presentar un motivo legalmente válido para no hacer los pagos de la hipoteca, el tribunal emitirá un fallo en contra del propietario. Además, si el propietario no responde a la demanda en primer lugar, la corte puede emitir un fallo predeterminado contra el propietario. Si la corte se manifiesta en contra del propietario, el prestamista venderá la propiedad embargada en una subasta celebrada por la corte o la oficina del sheriff. Muchos estados, incluidos Nueva York, Nueva Jersey e Illinois prevén ejecuciones hipotecarias judiciales.

Poder de venta / ejecución hipotecaria legal

La ejecución hipotecaria legal está permitida en aquellos estados donde las hipotecas incluyen una cláusula de “poder de venta”. En este tipo de ejecución hipotecaria, una cláusula en el contrato de hipoteca otorga al prestamista el poder de exigir el pago y vender la propiedad sin presentar una demanda. Las disposiciones específicas y el calendario para este tipo de ejecución hipotecaria se describen en los estatutos que varían de estado a estado. En general, el proceso legal de ejecución hipotecaria está supervisado por un fideicomisario, que es elegido por el prestamista. En una ejecución hipotecaria legal, el prestamista puede subastar la propiedad directamente sin depender de los tribunales o el sheriff. Más de la mitad de los estados, incluidos California y Texas, permiten ejecutar ejecuciones hipotecarias.

Ejecución hipotecaria estricta

Algunos estados permiten una ejecución hipotecaria estricta, que se asemeja a la ejecución hipotecaria judicial a primera vista. Al igual que la ejecución hipotecaria judicial, la ejecución hipotecaria estricta comienza cuando el prestamista presenta una demanda alegando que el propietario ha incumplido el pago. Sin embargo, la corte establece un cronograma para que el propietario realice el pago. En una ejecución hipotecaria estricta, la casa no se subasta, sino que se revierte directamente a la posesión del prestamista.

Venta de la casa

La venta de la casa en una ejecución hipotecaria ocurre al final de la demanda o, en casos de ejecución hipotecaria legal, al final de la supervisión del fiduciario. El proceso de venta varía según el tipo de ejecución hipotecaria permitida por la ley estatal y el estado de la hipoteca. Con frecuencia, la propiedad se pone a subasta. Si la casa se va a subastar, la parte responsable de llevar a cabo la subasta anunciará la venta. El propietario también recibe un aviso de la fecha de venta. La subasta se lleva a cabo en el juzgado u otro sitio. El prestamista puede establecer la oferta de apertura (generalmente, el saldo pendiente de la hipoteca, más cualquier tarifa asociada). Si la casa vale menos que la cantidad adeudada en la hipoteca o si otras ofertas no superan la oferta de apertura, el prestamista tomará el título de la casa. Si las ofertas cubren la deuda, el título pasará al mejor postor.

Sin embargo, tenga en cuenta que las obligaciones del propietario anterior pueden no liberarse totalmente liberadas con la venta de la casa. Algunos estados le permiten al prestamista cobrar un “juicio por deficiencia”. Si la casa se vende por menos del monto adeudado en la hipoteca, el prestamista puede cobrar la diferencia entre el precio de ejecución hipotecaria y el monto de la hipoteca, o entre el precio de ejecución hipotecaria y el valor justo de mercado de la casa, del propietario anterior. Si el precio de venta del hogar excede lo que debía el propietario en la hipoteca, la diferencia se pagará a cualquier otro acreedor que tenga un interés con la propiedad como garantía. Si no hay otros acreedores, entonces cualquier cantidad de dinero que exceda la deuda hipotecaria irá al propietario.

Escrituras propietarias  

El nuevo propietario de la casa debe proporcionar una copia de la nueva escritura al propietario. El nuevo propietario puede presentar una demanda ante un tribunal para que  el anterior propietario se vaya de la propiedad. Sin embargo, por lo general, el nuevo propietario establecerá un acuerdo amistoso para que el expropietario salga de la casa sin gastos ni conflictos.

Elliot Schlissel es un abogado con licencia para ejercer en el estado de Nueva York. Su bufete de abogados, con oficinas en el condado de Nassau, el condado de Suffolk y el condado de Queens, ejerce en derecho de familia y divorcio, derecho penal, asuntos de lesiones personales, bancarrota, testamentos y fideicomisos y defensa de ejecución hipotecaria.